AML-Pflichten für Immobilienmakler 2025: Was Sie wirklich prüfen müssen

Immobilienmakler stehen seit Jahren im Fokus der Geldwäscheprävention. Das österreichische FM-GwG und das deutsche GwG begründen eigenständige Sorgfaltspflichten — und FATF-Berichte kritisieren regelmäßig die Lücke zwischen Gesetz und Praxis im Immobiliensektor. Wer heute strukturiert prüft, ist morgen unter AMLAR compliance-ready. Wer nicht, wird unter regulatorischen Druck geraten.

Dieser Artikel fasst die wichtigsten AML-Pflichten für Immobilienmakler zusammen — und zeigt, wie sie sich in der Praxis effizient erfüllen lassen.

Die vier Kernpflichten bei jeder Transaktion

Unabhängig davon, ob Sie für den Käufer oder den Verkäufer tätig sind, treffen Sie als Makler in einer Immobilientransaktion klare gesetzliche Pflichten:

• Identitätsprüfung (KYC) der Vertragsparteien — Lichtbildausweis, Verifizierung, Dokumentation

• Feststellung des wirtschaftlich Berechtigten (UBO) — bei Käufergesellschaften zwingend, oft mehrstufig

• PEP- und Sanktionslistenprüfung — vor jeder Transaktion, dokumentationspflichtig

• Risikobasierte Transaktionsbewertung — Herkunft der Mittel, Plausibilität, ungewöhnliche Strukturen

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Wo die meisten Lücken entstehen

Die häufigsten strukturellen Schwächen in der Maklerpraxis sind keine Frage des guten Willens, sondern des Prozesses. Drei Muster wiederholen sich:

Erstens: Die UBO-Prüfung wird auf das Firmenbuch reduziert. Wer im Firmenbuch eingetragen ist, ist nicht automatisch der wirtschaftlich Berechtigte. Treuhandkonstruktionen, mehrstufige Beteiligungsverhältnisse und ausländische Holdings erfordern eine Recherche im WiEReG (Österreich) bzw. im Transparenzregister (Deutschland) — und idealerweise eine automatisierte Verknüpfung mit Sanktionslisten.

Zweitens: PEP-Screening wird unsystematisch durchgeführt. Eine Google-Recherche ist keine PEP-Prüfung. Strukturierte Datenbanken aktualisieren laufend; manuelle Prüfungen sind weder vollständig noch dokumentationsfähig.

Drittens: Die Dokumentation reicht nicht aus. Im Audit-Fall müssen Sie nicht nur das Ergebnis Ihrer Prüfung nachweisen, sondern den gesamten Prüfweg — Zeitstempel, Datenquellen, Versionierung. Ein PDF-Vermerk in der Akte ist kein Audit-Trail.

Persönliche Haftung — was viele unterschätzen

§ 365m GewO und FM-GwG begründen nicht nur Pflichten der Maklerunternehmung, sondern persönliche Verantwortung der handelnden Personen. Bei systematischen Verstößen drohen Bußgelder, im Wiederholungsfall Berufsuntersagungen. Mit der EU-AML-Verordnung (AMLAR) und der Errichtung der AMLA-Behörde ab 2026 wird dieser Druck strukturell, nicht vorübergehend.

Wie Autracon die Pflicht effizient abbildet

Autracon ist der einzige vollautomatisierte AML-Check für Immobilienmakler im DACH-Raum. Die Software führt alle vier Kernpflichten in einem strukturierten Prozess durch — Identitätsprüfung, UBO-Recherche über WiEReG/Transparenzregister, PEP- und Sanktionslistenscreening, risikobasierte Bewertung — und liefert das Ergebnis als revisionssicheren Bericht direkt in die Mailbox des Maklers.

Manuelle Prüfungen kosten typisch 30 bis 60 Minuten pro Transaktion. Mit Autracon ist der gleiche Prozess in unter 3 Minuten erledigt. Die Qualität der Dokumentation steigt dabei messbar.

Fazit

AML-Compliance für Immobilienmakler ist kein Kann, sondern ein Muss — und unter AMLAR wird der Standard ab 2026 deutlich strenger. Wer heute strukturierte Prozesse aufbaut, hat in 12 Monaten keinen Nachholbedarf. Wer wartet, riskiert mehr als nur eine Prüfungsnote.

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