Was Notare bei jedem Immobilienkauf prüfen müssen — und wie es effizient geht

Notare gehören zu den am stärksten AML-regulierten Berufsgruppen — und gleichzeitig zu denen, die am häufigsten unterschätzen, wie umfassend die Pflichten in der Praxis sind. Bei jeder Beurkundung eines Immobilienkaufs greifen die Sorgfaltspflichten nach GwG und FM-GwG vollumfänglich. Wer sie strukturell sauber abbildet, gewinnt Zeit und reduziert Haftung.

Die vier Pflichtprüfungen beim Immobilienkauf

Unabhängig vom Auftraggeber sind Notare gesetzlich verpflichtet:

• Identitätsprüfung von Käufer und Verkäufer — bei natürlichen wie juristischen Personen

• Feststellung des wirtschaftlich Berechtigten (UBO) — bei Käufergesellschaften zwingend

• PEP- und Sanktionslistenprüfung — vor der Beurkundung, dokumentationspflichtig

• Risikobasierte Bewertung — insbesondere bei Auslandsbezug, hohem Volumen, ungewöhnlichen Strukturen

  
  

Was 'risikobasierter Ansatz' in der Praxis bedeutet

Der risikobasierte Ansatz ist mehr als ein theoretisches Konzept. Bei einem inländischen Kauf einer Eigentumswohnung durch eine Privatperson aus eigenen Mitteln liegt das Risiko niedrig. Bei einer ausländischen Käufergesellschaft mit mehrstufiger Beteiligungsstruktur, ungewöhnlich hohem Kaufpreis oder Drittparteienzahlung steigt es erheblich — und damit auch die Tiefe der erforderlichen Prüfung.

Diese Differenzierung muss dokumentiert sein. Eine pauschale Standardprüfung reicht in Hochrisiko-Konstellationen nicht aus.

Berufsrecht und gesetzliche Pflicht — beides gilt

Eine häufige Annahme: Die Notariatskammer regelt das. Die berufsrechtlichen Standards ergänzen das Gesetz, ersetzen es aber nicht. GwG und FM-GwG gelten für Notare unmittelbar — und die Aufsicht erfolgt durch die zuständigen Behörden, nicht ausschließlich durch die Kammer.

Im Audit-Fall müssen Sie nicht nur das Ergebnis nachweisen, sondern den gesamten Prüfweg: welche Datenquellen, welcher Zeitstempel, welche Versionierung. Manuelle Akten erfüllen diese Anforderung selten lückenlos.

Mandantenerfahrung mitdenken

Eine professionelle AML-Prüfung sollte für den Mandanten unsichtbar sein — strukturiert, ohne Behördeneindruck, ohne langwierige Datenanforderungen. Tools wie Autracon liefern dem Mandanten einen eigenen Upload-Link, der typisch in unter 5 Minuten ausgefüllt ist. Das Notariat erhält das Ergebnis vollständig aufbereitet, der Mandant geht zur Beurkundung mit dem Gefühl eines effizienten, professionellen Prozesses.

Wie Autracon Notariate entlastet

Autracon automatisiert alle vier Kernpflichten — Identitäts- und UBO-Prüfung, PEP- und Sanktionsscreening, risikobasierte Bewertung — in einem einzigen Prozess. Das Ergebnis ist ein revisionssicherer PDF-Bericht direkt in der Mailbox des Notars, mit allen Zeitstempeln und Datenquellen. Manuelle Prüfung pro Beurkundung: typisch 30–60 Minuten. Mit Autracon: unter 5 Minuten.

Fazit

Die notariellen AML-Pflichten sind klar definiert und werden mit AMLAR und der AMLA ab 2026 strenger durchgesetzt. Strukturierte, automatisierte Prüfung ist nicht nur ein Effizienzgewinn — sie ist die einzige Methode, die im Audit konsistent standhält.

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